Hipoteca indexada a la inflación
Un instrumento de crédito muy usado en nuestros días para sostener el poder de adquiere de los pagos mensuales del deudor consiste indexar de forma directa el primordial al nivel de costos durante todo el periodo. Este instrumento es conocido como Price Level Adjustment Mortgage (PLAM).
En economías con niveles de inflación medios‐altos, se hace preciso establecer un mecanismo de ajuste con estas peculiaridades ya que de otra manera sería imposible conceder préstamos en un largo plazo. Para ello se debe conocer la tasa de interés real y se debe escoger un índice para efectuar la corrección de costos, generalmente el IPC.
Este mecanismo emplea un solo índice que refleja la evolución seguida por los costes, el que se aplica de forma directa sobre el saldo. En contraste a los préstamos hipotecarios con tasa variable donde lo que cambia es exactamente la tasa de interés, en este género de crédito lo que cambia es el primordial.
En el contrato de hipoteca se establece el plazo por el que va a ser concedido el préstamo, la frecuencia con la que se efectuarán los pagos y la tasa de interés real, todo lo que va a ser fijo a lo largo de la vigencia del mismo. La tasa de interés real es la suma de la tasa de interés real en el sentido tradicional y una prima por el peligro crediticio.
El valor del préstamo en moneda local, es transformado en Unidades Indizadas (para el caso uruguayo) el día en que es producido. La UI es una unidad de cuenta que se ajusta por inflación usando el Índice de Costos al Consumo (IPC) elaborado por el INE (INE). De esta manera, la UI refleja la trayectoria seguida por los costos minoristas de la economía. Todo préstamo llamado en UI le dejará al prestamista sostener el valor real del activo producido, esto es, del préstamo.
Desde el día en que el crédito es concedido de ahora en adelante, el primordial es llamado en UIs, y los pagos y la amortización son calculados en esa unidad. En el momento en que una cuota es pagada, la cantidad de UIs es transformada en pesos, usando el valor de la UI en ese instante.
Este instrumento, aunque es provechoso para el prestamista ya que sostiene el valor real de la deuda y por tanto suprime el inconveniente de la inflación, al ser a tasa fija no combate el inconveniente de la variación de la tasa de interés, la que puede ser muy volátil en economías con mercados de capitales poco desarrollados.
Asimismo hay que estimar que la corporación que efectúa préstamos en esta unidad de cuenta debería contar con depósitos en esta unidad para eludir el peligro de descalce monetario. De este modo, mientras que se cumpla la identidad de Fisher (i=r+π), los prestamistas no padecerán descalce entre lo que pagan por conseguir sus fondos y lo que consiguen de sus deudores.
