Hipoteca de Pago Graduado
Otras modalidades de préstamos consideran la variación, no de la tasa de interés, sino más bien de las cuotas de amortización, como es el caso de la hipoteca de pago graduado o Graduated Payment Mortgage (GPM).
Una hipoteca de pago graduado es aquella cuyo pago nominal mensual medra a una tasa fija a lo largo de parte de la vida del contrato, continuando incesante después. La tasa de interés se fija para la vida del préstamo, o sea que es fija, como en los FRM, pese a que
el pago de la hipoteca mensual aumenta gradualmente a lo largo de los primeros años.
En el caso del GPM los pagos empiezan siendo parcialmente bajos y medran a lo largo del tiempo preestablecido, lo que deja acceder a un préstamo a un tomador que no estaría calificado a hacerlo con un FRM ya que como vimos los pagos empiezan y prosiguen siendo
altos.
Este préstamo esta concebido para tomadores de crédito con ingresos bajos o medianos mas que aguardan un incremento del mismo a lo largo de los futuros cinco a diez años. Quienes emplean este género de hipoteca para adquirir una casa deben estimar que mientras que el ratio pago‐principal empieza siendo pequeño, comenzará a medrar de año en año hasta determinado punto donde los pagos se sostendrán incesantes, en dependencia del plan de pago elegido.
En contraste al ARM que tenía como principal objetivo la reducción de peligros procedentes de alteraciones en la tasas de interés, este instrumento pretende atenuar los peligros asociados a la capacidad de repago del deudor, esto es, al peligro crediticio dejando condiciones provechosas en el periodo donde los ingresos del mismo son menores.
Por medio de este diseño alternativo de hipoteca los compradores con ingresos bajos y aquellos que adquieren su primera casa pueden acomodar sus pagos hipotecarios mensuales a sus ingresos crecientes, permitiéndoles de esta manera acceder mas veloz a una casa que con los otros diseños de hipotecas usuales.
Desde la perspectiva del prestamista, al ser la tasa fija, presenta exactamente los mismos inconvenientes de los FRMs, a lo que se le suma el hecho de la posible existencia de amortización negativa determinada por lo reducido de la cuota inicial que paga el deudor, que en muchas ocasiones puede llegar a no cubrir los intereses generados. Evidentemente esto dependerá del pacto concreto que se consiga entre el prestamista y el prestatario en lo que se refiere a las condiciones de repago.
Este mecanismo de hipoteca tiene el beneficio de que, si el nivel de inflación es parcialmente estable, vamos a tener una solución satisfactoria para el Tilt Problem ya que nos deja ajustar el valor del primordial.
Desde la perspectiva del deudor, la contracara de el beneficio que significa el disfrutar de comodidades en las primeras cuotas, es el hecho de abonar montos mayores por término de interés ya que exactamente los mismos se determinan en lo que se refiere al saldo adeudado.
