Instrumentos para el manejo de los riesgos
Las instituciones financieras dedicadas al otorgamiento de préstamos hipotecarios han desarrollado diferentes instrumentos y mecanismos para el otorgamiento del crédito con la meta de cubrirse de los peligros asociados al mismo. Dichos instrumentos han variado durante la historia conforme a las condiciones económicas del mercado y al desarrollo del sistema financiero global, por lo que tienen diferentes peculiaridades conforme los países.
No pretendemos ahondar en el análisis de cada uno de ellos de los instrumentos sino más bien presentar las peculiaridades generales de exactamente los mismos cinco , identificar sus ventajas y debilidades, y extraer ciertas enseñanzas que puedan ser útil de cara al desarrollo del crédito hipotecario en este país.
Tasa Fija y Tasa Variable
Primeramente debemos apuntar que existen dos modalidades en lo que se refiere a la tasa de interés aplicada a los préstamos: tasa fija famosa en la literatura como Fixed Rate Mortgage (FRM) y tasa variable famosa como Adjustable Rate Mortgage (ARM).
En lo que se refiere al primero, exactamente el mismo quiere decir que la tasa de interés y los pagos mensuales de la hipoteca proseguirán siendo exactamente los mismos a lo largo de todo el período de pago de la hipoteca (por norma general de quince, veinte o treinta años). La tasa de interés fija ex ante es igual a la tasa de interés variable más la inflación aguardada más una prima por peligro lo que a priori la vuelve mas elevada.
Esta clase de préstamo tiene el beneficio de que los pagos mensuales de la hipoteca continuarán incesantes y la tasa de interés no cambiará, de forma que el tomador del préstamo no debe preocuparse por las fluctuaciones del mercado ya que estas no inciden en la cuota que debe abonar, la que es fija para todo el período.
Asimismo hay que resaltar que este género de préstamo hipotecario solo tiene sentido en economías donde la inflación se sostiene en niveles bajos ya que el hecho de que tanto la tasa de interés como la amortización del préstamo se fije en valores nominales incesantes, un desarrollo inopinado de exactamente la misma implicará un pérdida en el valor real.
Lo elevado de los pagos iníciales tácito en los FRMs, para remediar tanto el inconveniente de la alteración en las tasas de interés como el de la inflación ha tenido como consecuencia el desarrollo de múltiples instrumentos alternativos.
Los prestamos con tasa de interés graduable implican que exactamente la misma oscila a lo largo del plazo del préstamo, conforme una serie de términos que se detallan por adelantado (generalmente en relación con un índice). La tasa de interés entonces, se ajusta (cara arriba o cara abajo) en períodos predefinidos, con lo que el pago mensual va a aumentar o reducirá conforme lo hagan los factores de ajuste anteriormente concretados.
Una de los beneficios respecto a los FRMs es que cuando se tiene una hipoteca de tasa graduable la tasa de interés inicial acostumbra a ser más baja que con una hipoteca de tasa fija.
Esto es debido a que el deudor acepta un peligro al contratar un préstamo en un largo plazo en el que las mensualidades podrían ser más altas en frente de un incremento en las tasas de interés. De todas y cada una formas, la mayor parte de los programas de hipotecas de tasa graduable ofrecen una protección de «tasa encuentre» que limita la cantidad en que puede aumentarse la tasa de año en año y a lo largo del plazo del préstamo.
Otra ventaja del ARM consiste en que la flexibilidad de la tasa de interés le deja al deudor beneficiarse en el caso que las tasas de interés reducen, ya que podría gozar de pagos más bajos en el futuro. De este modo se consigue diversificar el peligro de fluctuaciones en la tasas de interés que no era posible con los FRM: En el caso de tasa fija, el peligro lo aceptaba únicamente el prestamista, al no poder trasmitirle al deudor los efectos de una suba en la tasa de interés, al tiempo que en el caso de tasa de interés variable, este peligro es asumido por el deudor.
Entre las desventajas se halla justamente la posibilidad de que aumenten los pagos mensuales que va a deber efectuar el deudor en el caso de una suba en las tasas de interés.
Otra restricción de los ARMs y que asimismo esta presente en los FRM es que no resuelven el inconveniente de la pérdida de valor real del primordial causado por la inflación (conocido como Tilt Problem). Aunque la tasa de interés se ajusta, el primordial queda incesante con lo que un incremento en la inflación repercute de manera negativa en el valor real del mismo.
Entre los índices más frecuentes se hallan las tasas a uno, 3 o 5 años de las Letras del Tesoro. Otro índice común es el costo promedio nacional o regional de fondos de asociaciones de ahorro y préstamo. Varios prestamistas emplean su costo de fondos como índice, lo que les ofrece más control que el emplear otros índices.
