Riesgos Asociados a la Operativa
Como es lógico a la hora de analizar el crédito hipotecario es preciso estudiar los efectos que la evolución de ciertas variables tienen sobre la probabilidad de que el deudor cumpla en tiempo y forma con el contrato del préstamo, como los instrumentos usados
por las instituciones financieras para cubrirse de dichos efectos.
Existen múltiples razones por las cuales el prestatario puede verse imposibilitado de devolver el préstamo y los intereses: reducción de los ingresos del núcleo familiar, incremento de la tasa de interés (en el caso de prestamos con tasas reajustables), aumento del valor de la
moneda en la que se realiza el préstamo, etc. Todo esto causa que las instituciones financieras, en el momento de estudiar la aptitud económica del préstamo efectúen un análisis tanto de la capacidad de repago del posible prestatario como de la manera y modalidades del préstamo a entregar en cuanto a los elementos analizados previamente.
Ahora pasaremos a examinar cuáles son los peligros más usuales al que se exponen las instituciones financieras en el momento de conceder un crédito para la adquisición de vivienda y cuales son los instrumentos generalmente empleados para procurar atenuar dichos
riesgos.
Riesgo Crediticio
- Como sabemos, el mercado de crédito tiene una característica que lo diferencia de otros mercados, y consistente en que no implica una transacción de una mercancía por otra en un mismo instante del tiempo, sino más bien por una promesa a futuro de la devolución del monto del préstamo y los intereses. Esto como es lógico tiene como consecuencia que quien concede el préstamo se exponga a un peligro consistente en la probabilidad de que el deudor no devuelva la totalidad del préstamo y los intereses. Ya dijimos cuales son las causas que pueden llevar a un deudor al incumplimiento del contrato del préstamo, y después vamos a ver qué implicaciones tiene esto sobre las condiciones de dicho préstamo.
- En el caso del Crédito Hipotecario, este fenómeno cobra mayor relevancia, debido a que en general son préstamos a muy largo plazo y es bastante difícil por consiguiente que los prestamistas prevean con certeza la magnitud de los acontecimientos futuros que tendrán consecuencias sobre la capacidad de pago del deudor. En el Uruguay en particular, la inestabilidad económica del país ha provocado que, al ser la cuota que se paga por el préstamo, un porcentaje importante de los ingresos del hogar, la caída del ingreso real provocada por la inflación, que llevó a una perdida de ingresos reales del orden del treinta por cien para el año mil novecientos setenta y nueve, signifique una causa a destacar en los altos niveles de mora registrado.
Riesgo Cambiario
El peligro cambiario es aquel que se produce por el hecho de que los activos de una institución (en nuestro caso un Banco), están establecidos en una moneda diferente a la de sus pasivos, por lo que una alteración en los costos relativos de las dos monedas, esto es en el género de cambio, afectan al patrimonio de dicha institución.
Las variaciones del género de cambio producen una variación en la riqueza, por ende constituyen un factor de riesgo sobre todo para economías altamente dolarizadas como la nuestra.
Ha sido una práctica muy habitual en este país sobre todo a partir de la década del ‘70, que los depósitos del público se realicen en dólares americanos como forma de resguardarse de la inflación. De hecho, entre 1978 y 1981, los depósitos en dólares del público crecieron un
314 por cien 2 .
Por lo general, para liberarse de ese peligro cambiario, las instituciones financieras también comenzaron a realizar préstamos en tal moneda trasladando dicho riesgo a los tomadores del préstamo. Pero ya que sus ingresos son en pesos uruguayos, el contraer obligaciones en
dólares estadounidenses provocó que ante situaciones de depreciación como las que ha vivido el país, se vean imposibilitados a cumplir con exactamente las mismas, provocando por tanto que los bancos no puedan recuperar la totalidad de sus créditos.
Riesgo de Plazos
- La operativa típica de los Bancos dedicados al préstamo para la adquisición de residencias, consiste en la captación de depósitos de mediano y corto plazo y el posterior otorgamiento del préstamo que es de largo plazo, por lo que hay un componente de peligro asociado al descalce de plazos que puede generar en consecuencia, problemas de liquidez que impidan la articulación entre oferta y demanda.
- Precisamente, una de las limitantes al desarrollo del crédito hipotecario es que aunque muy frecuentemente pueden existir oportunidades ventajosas para el otorgamiento del crédito, la falta de fondeo de las instituciones puede impedir que exactamente el mismo se concrete.
- A modo de ejemplo, en el caso Uruguayo la primordial fuente de financiamiento para el otorgamiento de préstamos durante la década de los ‘70, fuesen los ahorros del público y las Obligaciones Hipotecarias Reajustables (OHR). Esto ha provocado que frente a la situación de inestabilidad del sistema de finanzas de comienzos de la década del ‘80, tanto la caída de los depósitos como de las OHR en circulación repercuta en un deterioro de la capacidad de autofinanciamiento, tenido consecuencias muy negativas para el BHU.
- Es esencial en este sentido la existencia de instrumentos financieros eficaces que constituyan una alternativa de fondeo para las instituciones.
Riesgo de Tasas de Interés
- Identificamos 3 tipos de peligro que envuelve a la tasa de interés. El primero es el peligro que produce la inflación sobre la tasa de interés. Puede suceder que la inflación se acreciente por encima de la tasa de interés a la que se produjo un préstamo, pasando a ser
esta negativa, produciendo pérdidas para el originador. Esto se puede dar en el caso de que la tasa de interés sea fija, ya que si es variable, en el caso de que suba la inflación, la tasa de interés se puede ajustar. En nuestro país por servirnos de un ejemplo, en los periodos de alta inflación como los vividos en la década del ‘60, la tasa de interés real cobrada por el BHU se convirtió en negativa dado a que la inflación escaló a valores sensiblemente mayores a la tasa de interés activa anual cobrada por dicha corporación, la que se hallaba topeada.
- En caso de una tasa de interés fija, la manera que tienen los originadores de cubrirse ante posibles pérdidas provocadas por un aumento de la inflación es fijando una tasa de interés mayor a la de corto plazo para préstamos en un largo plazo. Esto tiene como consecuencia un aumento de los costos de financiamiento para los prestatarios y constituye por tanto una limitante al desarrollo del crédito hipotecario.
- También dentro de los riesgos de tasa de interés identificamos al prepago. Este consiste en la posibilidad que tiene el tomador de un préstamo de anular la deuda anticipadamente, sin tener que abonar los intereses a devengarse. Esto genera una pérdida para el originador del préstamo, ya que deja de percibir intereses por el capital prestado. En los casos en los que existe prepago, los originadores para cubrirse de tal peligro, fijan una tasa de interés activa más alta.
- Por último vemos el descalce de tasas de interés como otro peligro para el originador. La diferencia entre la tasa pasiva y la activa, genera un descalce de tasas de interés. En un inicio, cuando se produce un préstamo, la tasa de interés a la que se presta es mayor a la
tasa de interés a la que se captan los fondos para poder prestar. Si a lo largo del plazo del préstamo, la tasa de interés a la que obtiene fondos los originadores se incrementa, manteniéndose fija la tasa a la que se prestó, reduce la rentabilidad del originador,
pudiendo incluso producir pérdidas.
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